28 de Septiembre del 2012 | Editorial Metroscubicos
Después de la crisis de 2008, la industria de la construcción de vivienda se ha recuperado de manera paulatina, aunque sin alcanzar los niveles que tenía antes de esa situación. Sin embargo, la regeneración total de la industria es compleja y dependerá de factores que no necesariamente están relacionados con la demanda de vivienda.
Especialistas de este mercado consideran que México necesita un destino prometedor para la inversión en el desarrollo de vivienda de acuerdo a las variantes demográficas, punto en el que la próxima administración Federal deberá poner mucha atención para cubrir la demanda de vivienda.
Según el Censo de Población y Vivienda de 2010, de 112 millones de mexicanos, 32 millones son jóvenes entre 14 y 29 años, de los cuales casi 13 millones son adolescentes entre 14 y 19 años; 10 millones son adultos jóvenes, entre 20 y 24 años, esto indica que la demanda de vivienda para los próximos años continuará creciendo.
Sin duda en los próximos años la industria de la vivienda ofrecerá un mercado potencial para los desarrolladores, pero estará sujeta a que otros factores contribuyan a este repunte. Para la generación de empleos en este sector es imprescindible asegurar la disponibilidad de crédito accesible, ya que un alto porcentaje de la demanda corresponde a vivienda de bajo costo.
De acuerdo con Felipe Leal, Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) del Gobierno del Distrito Federal (GDF), el ordenamiento de las ciudades será el mayor reto en materia de vivienda para la siguiente administración Federal.
Con esta idea coinciden todos los actores del sector inmobiliario, tras reconocer que los desarrollos de vivienda construidos lejos de las ciudades, aislados y sin servicios no funcionan. De ahí la propuesta unánime de redensificar las ciudades hasta donde sea posible y sacar el mejor provecho de la infraestructura. Esto permitirá que más personas encuentren empleo en su comunidad y no tengan que pasar largas horas en el transporte para llegar a su trabajo.
Retos de vivienda
Gene Towl, director de la consultora Softec, señaló que a nivel nacional es necesario generar 1.1 millones de viviendas durante los próximos 20 años para cubrir la demanda, pero ahora con mayor variedad de productos, tanto inmobiliarios como crediticios.
El especialista señala que la vivienda debe verse como parte de un ecosistema inmobiliario, en el que si falta un eslabón todo se contrae, por eso es necesario que los desarrollos sean integrales y no unidades aisladas lejos de todo. "La vivienda bien planeada genera muchos empleos, pero hay que hacer que el ecosistema esté balanceado", puntualizó.
En las ciudades grandes es necesario sacar mayor provecho a la infraestructura urbana y lograr que sea suficiente para soportar el crecimiento habitacional. Esto permitirá multiplicar la oferta de productos de vivienda vertical.
Según Felipe Leal, "la demografía está cambiando las ciudades, cada vez hay menos niños y no se requieren tantas guarderías, necesitamos una ciudad adulta con un nuevo perfil. Son necesarias viviendas para un promedio de tres personas. Casas con tres y cuatro recámaras serán las menos porque la demanda está sobre las viviendas unipersonales, lo que incidirá en mayor construcción de vivienda de nicho.
"Llevamos 25 años vendiendo vivienda nueva barata, sólo financiando vivienda nueva terminada y no la que demanda la población", expuso Towl.
De acuerdo con cifras de Softec, en los próximos 10 años el crecimiento de la vivienda será equivalente al 12.5% de la población total, con 46.7 millones de nuevos hogares. De esta cifra, 18 millones de viviendas estarán ubicadas en las 30 ciudades más grandes del país.
Otro gran reto para la próxima administración son las viviendas desocupadas. En México hay casi 35 millones de viviendas pero sólo 28.6 millones están ocupadas, por lo que los organismos de vivienda tendrán hacer ciudades y no desarrollos sin servicios que propicien el abandono de los inmuebles.
La consultora Softec prevé una inversión inmobiliaria de $2.7 billones de pesos para el año 2020 equivalente a la suma del Producto Interno Bruto (PIB) actual de México y Brasil.
Falta financiamiento hipotecario
Otro reto del siguiente gobierno es facilitar el acceso al crédito hipotecario. Si bien el financiamiento se ha venido diversificando con productos para cubrir todo tipo de necesidades, la población bancarizada o con acceso al crédito sigue siendo mínima. Hay menos sofoles que otorguen créditos individuales y eso hace que menos personas puedan acceder a vivienda de mejor nivel.
El documento 'Situación Inmobiliaria' de BBVA Bancomer (agosto 2012) destaca el empujón que dio el cofinanciamiento a la vivienda. Este tipo de esquemas que iniciaron en 2004 impulsaron fuertemente el crédito hipotecario de la banca, al punto de que en 2008 fueron incluso más importantes que los otorgados de forma exclusiva.
En 2012, el monto promedio de las hipotecas en los créditos con cofinanciamiento ha crecido al doble del que se ofrecía en 2008.
Ni el índice de precios de vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ni los que ha desarrollado BBVA Bancomer, que cubren distintos tipos de vivienda de acuerdo a su tamaño, sugieren un aumento desproporcionado en los precios de la vivienda.
Con excepción de algunas plazas y segmentos específicos, los cuales han aumentado en línea con la inflación. Sin embargo, el poder adquisitivo de las mayorías es insuficiente y recurren al mercado de renta.
"Pese a los esfuerzos, falta capacidad de financiamiento. Tan sólo la banca privada genera cerca de 10,000 viviendas anuales cuando en realidad se necesitan 35,000, señaló José Antonio Revah, director general del Instituto de Vivienda (INVI), organismo que atienden personas que perciben entre 5 y 8 salarios mínimos, sin embargo la demanda rebasa la capacidad de la institución.
Sustentabilidad
Otro gran reto es mantener el crecimiento de viviendas sustentables. Pamela Gutiérrez, investigadora de Softec, señala que el diseño de políticas de vivienda bajo parámetros sustentables como programas, subsidios, normativas y reglamentos, son el primer acercamiento de la población al tema además de que la adquisición de eco tecnias se ha vuelto es cada vez más rentable.
A diferencia de hace 20 años, el precio de un panel solar es más accesible y genera ahorro familiar. Sin embargo la mayoría de estos diseños arquitectónicos se enfocan principalmente a vivienda de social y económica. Para el diseño integral del un sistema sustentable como lo es una 'ciudad', es necesario incorporar las eco tecnias en todos los segmentos de la vivienda.
Si la meta es que en 30 años el 35% de las viviendas sean verdes es necesario diversificar estas posibilidades de vivienda sustentable en todos los niveles socioeconómicos, sólo así será posible contribuir al crecimiento de ciudades sostenibles.
